Reconhecendo cláusulas abusivas em contratos imobiliários

Cláusulas abusivas são disposições contratuais que colocam uma das partes em desvantagem exagerada, restringem direitos de forma incompatível com a boa-fé ou transferem para o comprador riscos e custos que deveriam permanecer com o vendedor. Em contratos imobiliários, elas podem aparecer na promessa de compra e venda, no contrato de aquisição de imóvel na planta, no financiamento privado, no distrato e em documentos de adesão.

A abusividade não depende apenas de uma palavra difícil ou de uma regra desfavorável. É preciso observar o conjunto: quem redigiu o contrato, se houve possibilidade real de negociação, qual obrigação foi assumida por cada parte e qual consequência resulta do descumprimento. O Procon-SP relaciona práticas abusivas à desvantagem exagerada e ao desequilíbrio contratual, com fundamento no artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.

Também é importante separar compra e venda de locação. O STJ registra que contratos de locação são regidos por legislação própria e não se submetem ao Código de Defesa do Consumidor da mesma forma. Por isso, o método de análise muda conforme a relação jurídica. Em qualquer hipótese, o texto deve ser lido junto com seus anexos, quadro-resumo, memorial, proposta comercial e recibos.

A existência de uma cláusula questionável não significa automaticamente que todo o contrato seja inválido. Muitas vezes, a discussão se concentra na retirada, redução ou interpretação da disposição que desequilibra a relação. A MSA Advogados oferece assessoria jurídica imobiliária, analisa documentos, elabora contratos e acompanha o processo.

Comece localizando as cláusulas que tratam de inadimplemento, desistência, distrato, atraso, entrega das chaves, correção monetária, juros, condomínio, IPTU, comissão, taxas administrativas e transferência do imóvel. Não leia apenas o quadro-resumo: procure definições em anexos e remissões para outras páginas. Uma obrigação pode parecer aceitável no resumo e ganhar efeito muito mais amplo no texto principal.

Depois, pergunte se a consequência é proporcional ao fato gerador. Se o comprador atrasar uma parcela, a penalidade deve guardar relação com o atraso, sem autorizar perda total das quantias pagas ou rescisão em condições muito mais severas do que aquelas aplicáveis ao vendedor. O Idec aponta como abusiva a perda total das prestações e também cita, como regra prática, multa contratual superior a 20% na desistência ou inadimplência do consumidor em contratos de imóveis.

Faça a mesma conferência do outro lado. O contrato prevê multa, devolução em dobro, indenização ou outro efeito para o atraso da incorporadora ou do vendedor? Se só o consumidor é punido, há um sinal de desequilíbrio. A ausência de consequência para o fornecedor não resolve, por si só, toda a discussão, mas indica que a redação merece revisão.

Examine poderes unilaterais. É problemático o texto que autoriza o vendedor a mudar sozinho o preço do imóvel ou das parcelas, sem critério objetivo e sem possibilidade efetiva de recusa. O Idec considera abusiva essa autorização. Cláusulas de correção monetária previamente definida são diferentes de uma autorização aberta para aumentar valores por decisão exclusiva de uma parte.

Confira também a liquidação antecipada. O Idec aponta como abusiva a cláusula que impede o pagamento antecipado, total ou parcial, com desconto proporcional dos juros e encargos. Essa verificação é relevante porque uma disposição aparentemente financeira pode afetar a liberdade do comprador de reorganizar seu orçamento e reduzir o custo da dívida.

Por fim, traduza o contrato para situações concretas. Imagine atraso na obra, dificuldade de financiamento, desistência, entrega das chaves ou cobrança de condomínio antes da posse. Se o resultado for a concentração de todos os riscos no comprador, a cláusula precisa de análise jurídica antes da assinatura. Guarde a versão recebida, os e-mails, mensagens, anúncios e comprovantes, pois a interpretação pode depender do contexto da contratação.

Multas desproporcionais por rescisão

A multa por rescisão deve compensar um prejuízo contratual plausível, não funcionar como punição que inviabiliza a saída do comprador. Uma disposição que combina multa elevada, perda de parcelas, taxas administrativas e ausência de devolução pode produzir resultado excessivo. O contexto importa: a causa da rescisão, o estágio do negócio e a responsabilidade de cada parte precisam ser considerados.

Retenção excessiva de valores pagos

Retenção é o percentual ou valor que permanece com o vendedor após o desfazimento do contrato. Ela pode ser discutida quando absorve quase tudo que foi pago, inclui despesas não comprovadas ou ignora que a própria vendedora contribuiu para o fim do negócio. Em decisão divulgada pelo MPMT, foram consideradas ineficazes retenções excessivas, com referência a retenção máxima de 25% para contratos anteriores à Lei 13.786/2018. O parâmetro não substitui a leitura da modalidade contratual e da data do negócio.

Limitação do direito de rescisão

É um sinal de alerta a cláusula que impede o comprador de rescindir mesmo diante de inadimplemento do vendedor, ou que condiciona a saída a exigências não previstas de modo claro. Também merece atenção a previsão de perda total das parcelas em compra parcelada ou em alienação fiduciária. O Procon-SP informa que essa perda total pode ser questionada por abusividade.

Transferência de custos de responsabilidade do vendedor

O comprador não deve assumir automaticamente despesas ligadas ao período em que ainda não recebeu a posse. O Procon-SP informa que é abusiva a cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da posse efetiva, e que a mera emissão do habite-se não configura posse. O MPMT menciona cláusulas que exigiam IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves. A análise deve identificar a entrega das chaves, a imissão na posse e o período exato de cada encargo.

Juros abusivos por atraso

A multa de mora precisa estar expressa, ser compreensível e respeitar os limites aplicáveis à relação. O Idec aponta como abusiva a multa de mora superior a 2% do valor da parcela. Além da multa, confira juros, correção, honorários e tarifas acumuladas, pois a soma pode criar uma penalidade final muito maior do que a apresentada em destaque.

Transferência de riscos do negócio para o consumidor

O comprador não pode ser transformado em financiador integral de uma operação sem proteção equivalente. Material jurídico do MPMG discute possível abusividade em contrato de adesão no qual a reclamante financia a obra e a construtora oferece o próprio imóvel em construção como garantia. A questão central é saber se o consumidor ficou exposto ao risco empresarial sem controle sobre a execução do empreendimento.

Cláusulas de tolerância excessiva para entrega

Prazo de tolerância não é necessariamente abusivo. O STJ consolidou que a tolerância de até 180 dias para entrega não é abusiva quando expressamente pactuada, sem afastar o dever de informação e os princípios de proteção do consumidor. O problema aparece quando o prazo é escondido, indeterminado, somado a extensões genéricas ou usado para afastar consequências do atraso além do que foi informado.

Revisão unilateral de preços

A cláusula que permite ao vendedor alterar sozinho o valor do imóvel ou das prestações cria instabilidade para o comprador e dificulta o planejamento financeiro. O Idec aponta essa previsão como abusiva. É diferente haver índice de atualização definido no contrato, com período e base de cálculo identificáveis. A distinção está na objetividade do critério e na impossibilidade de uma parte escolher livremente quanto cobrar.

A pergunta não deve ser respondida apenas com uma calculadora. Uma multa pode aparecer acompanhada de retenção de comissão, taxa de fruição, despesas administrativas e outras deduções. Mesmo que cada parcela pareça justificada, o resultado conjunto pode impor perda desproporcional ao comprador.

Também é decisivo saber se o consumidor desistiu sem motivo, se ficou inadimplente ou se o vendedor atrasou a obra, alterou condições ou deixou de cumprir obrigação essencial. Quando a rescisão decorre de falha da vendedora, a justificativa para reter valores se torna mais fraca. A interpretação precisa considerar a responsabilidade pelo rompimento e o regime jurídico aplicável.

O melhor caminho é pedir a memória de cálculo e comparar a multa com todos os descontos previstos. Não assine distrato que reconheça automaticamente a validade do percentual sem entender a composição da cobrança. Em contratos imobiliários, a análise do documento completo pode modificar a conclusão sobre a devolução de valores.

A retenção de parcela significativa dos valores pagos pode comprometer a própria finalidade da devolução e funcionar como obstáculo econômico à rescisão. Esse efeito é especialmente preocupante quando o comprador não recebeu o imóvel, quando a vendedora contribuiu para o rompimento ou quando o contrato prevê ainda perda de parcelas, taxas e indenizações adicionais.

O percentual também não deve ser usado para encerrar a análise de forma automática. Contratos celebrados em momentos diferentes podem estar sujeitos a regimes legais distintos, e a responsabilidade pelo fim do negócio influencia o cálculo. O MPMT, ao divulgar decisão sobre contratos imobiliários, mencionou retenção máxima de 25% para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, mas esse dado precisa ser relacionado ao tipo de contratação e às circunstâncias do caso.

Se a empresa apresentar distrato com multa, peça o detalhamento dos valores, identifique a base de cálculo e confronte a disposição com as demais cláusulas. A negociação pode buscar reduzir a retenção e definir prazo de devolução, mas a assinatura deve ocorrer somente depois de compreender os efeitos jurídicos do documento.

Um contrato imobiliário deve ser lido como um conjunto. Compare a publicidade, a proposta, o quadro-resumo, o memorial descritivo, o cronograma e o instrumento final. Procure divergências de metragem, acabamento, prazo, preço, índice de correção e responsabilidade por despesas. A documentação do imóvel também importa: matrícula, certidões, situação cadastral e eventuais averbações podem revelar riscos que não aparecem na cláusula financeira.

Não aceite campos em branco, expressões como “a critério exclusivo da vendedora” ou autorizações genéricas para alterar preço e prazo. Peça que índices, datas, condições de entrega e consequências do atraso sejam descritos com clareza. O comprador deve saber quando começa a posse e a partir de que momento podem ser cobrados IPTU e condomínio.

Se o imóvel ainda estiver em construção, observe o prazo contratual, a tolerância expressa e os encargos durante o atraso. O STJ já registrou que, depois do prazo de entrega das chaves, incluindo o período de tolerância, é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente do adquirente. A privação do uso do imóvel é considerada prejuízo presumido nessa situação.

Para quem já assinou, não é recomendável simplesmente parar pagamentos ou abandonar o imóvel sem estratégia. A medida pode gerar mora e dificultar a solução. Reúna contrato, comprovantes, boletos, notificações, conversas, anúncios e documentos da entrega. Com esse conjunto, torna-se possível avaliar negociação, notificação, revisão de cláusula, distrato ou medida judicial.

A MSA Advogados atua com assessoria jurídica imobiliária, analisando documentos, elaborando contratos e acompanhando situações relacionadas à compra, à locação e à regularização de imóveis. A orientação adequada depende do material disponível e da situação concreta, por isso o próximo passo é organizar os documentos e apresentar o problema para avaliação técnica.

1. Solicite a versão integral do contrato e de todos os anexos antes de assinar.
2. Marque as cláusulas sobre multa, retenção, rescisão, entrega, encargos, juros e alteração de preço.
3. Compare as obrigações do comprador com as consequências previstas para o vendedor.
4. Guarde comprovantes e comunicações e peça a memória de cálculo de qualquer cobrança.
5. Submeta o contrato ou o distrato a análise jurídica antes de assinar ou interromper pagamentos.